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미국 경제는 나아지고 있지만 중국, 유럽 등 세계 경제는 침체를 겪고 있다.
우리나라의 경제성장률은 세월호, 메르스 등의 여파로 국내 소비가 위축되면서 2015년이 근래에 들어 가장 낮은 2.7%대를 기록할 전망이다. 경기 침체의 극복, 경제 활성화를 위해 정부는 저금리정책을 추진하고 있지만 미국이 금리를 올릴 가능성이 높아지면서 한국 경제는 초조함을 더하고 있다.
우리나라의 아파트 시장은 정부의 저금리 기조로 2015년은 폭등세를 보이고 있고 일부 지역의 경우 없어서 못 파는 이상 기후까지 감지되고 있다.
이런 상황에서 미국이 금리를 올릴 경우 우리나라의 아파트 시장은 후폭풍이 예상된다. 그러나 “적을 알고 나를 알만 백전불패”할 수 있다는 옛말이 있듯이 건설 중인 지역의 위상 등을 알면 포탄의 영향이 덜한 지역으로 피해갈 수도 있다.
우리나라는 현재 수도권에는 2기 신도시와 경제자유구역 등을 지방에는 세종시, 혁신도시 등을 건설 중에 있다. 그럼 우리나라가 현재 건설하고 있는 지역의 개발 면적, 아파트 수 등을 알아보자.
▶ 수도권의 주택 건설 현황 등
참고로 1기 신도시는 1990년경 수도권 주택난 해소를 위해 경기도에 건설했으며 면적은 약 1,500만평 수용 인구는 약 116만8천명 주택은 약 29만2천호다. 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 건설했다.
2기 수도권 신도시는 성남 판교, 화성 동탄, 김포 한강, 파주 운정, 광교, 양주, 고덕 국제화 도시는 경기도에 위례는 서울에 인천에는 검단이 건설된다.면적은 약 3,450만평 수용 인구는 약 149만명 주택 수는 약 60만호다. 최초 분양은 화성 동탄1이 2004년 6월로 가장 빠르고 고덕은 2016년 상반기, 검단은 2016년 하반기부터 분양 예정이다.
인천경제자유구역은 송도, 청라, 영종을 개발 중이다.송도의 개발면적은 약 1,600만평 수용 인구는 약 26만명 주택 수는 약 101,780가구며, 영종은 면적 약 1,867만평 인구 약 17만7천명 주택 수는 약 6만8천호다.
청라는 면적 약 539만평 계획 인구는 약 9만명 주택 수는 약 33,210호다.인천경제자유구역의 개발 면적은 약 4,000만평 계획 인구는 약 52만7천명 주택 수는 약 202,900호다.
인천경제자유구역 + 수도권 2기 신도시 = 개발 면적은 약 7,450만평 계획 인구는 약 201만7천명 주택 수는 약 80만2,900호다.
▶ 지방의 주택 건설 현황 등
지방에는 세종시, 혁신도시, 2기 지방 신도시가 건설되고 있다. 2기 지방 신도시는 충청도에 건설되고 있다.
대전 도안은 면적 약 184만평 주택 약 2만4천호 인구 약 6만9천명, 아산·탕정은 면적 약 266만평 주택 약 3만4천호 인구는 약 8만9천명이다.수도권의 집중 해소와 지역 균형 발전 전략에 따라 중앙 행정기관과 공공기관이 지방으로 이전을 한다.
세종시로는 중앙 행정기관과 공공기관이, 울산 등 10개의 혁신도시로는 공공기관이 이전 또는 이전할 예정이다.세종시의 개발 면적은 2,200만평 계획인구는 50만명 주택 수는 20만호다.
부산은 한국자산관리공사 등 13개 기관이 이전하며 해양·수산 클러스터, 금융클러스터, 영화·영상클러스터, 주거지로 조성되며 주택 약 2,304호를 계획하고 있다.대구는 한국가스공사 등이 이전하며 면적은 약 127만평, 계획 인구는 약 22,000명, 주택은 약 7,600호다.
광주는 한국전력공사 등이 이전하며 면적은 약 220만평, 계획 인구 5만명, 주택 수는 약 2만호다.울산은 한국석유공사 등이 이전하며 면적은 약 90만평, 수용 인구는 약 2만명, 주택 수는 약 7,920가구다.
원주는 한국관광공사 등이 이전하며 면적은 약 108만평, 수용 인구는 약 3만명, 주택수는 약 11,930호다.충북 혁신도시로는 한국가스안전공사 등이 이전하며 면적은 약 200만평, 계획 인구는 4만2천명, 주택 수는 약 15,000호다.전북 혁신도시로는 농촌진흥청 등이 이전하며 면적은 약 300만평, 계획 인구는 약 3만명, 주택 수는 약 1만호다.경북 혁신도시로는 한국도로공사 등이 이전하며 면적은 약 115만평, 계획 인구는 약 2만6천명, 주택 수는 10,686호다.
경남 혁신도시로는 한국주택토지공사 등이 이전하며 면적은 약 123만평, 수용인구는 약 3만8천명, 주택 수는 약 13,300호다.제주 혁신도시로는 공무원연금공단 등이 이전하며 면적은 약 34만평, 수용인구는 약 5,100명, 주택 수는 약 1,800호다.
혁신도시 전체의 개발 면적은 약 1,759만평 계획 인구는 약 38만 6,900명 주택 수는 약 14만 9,636호다.
▶ 지금은 아파트를 팔 때다.
우리나라의 아파트는 1990년 초 수도권 주택 문제를 해결하기 위해 약 29만2천호를 건설했다.그러다가 2010년을 전후해 천문학적인 숫자인 115만2,536호를 건설 중에 있다.
1기 신도시에서 건설했던 주택수의 약 2.75배인 약 80만2,900호를 수도권에 짓고 있고 지방에도 약 34만호를 건설 중이다.우리나라의 국민 1인당 GNI는 1990년대 초에 1만불 정도였다가 2010년을 전후해 약 2,2000불 정도로 2.2배 상승했다.
그럼 1기 신도시 건설 숫자인 29만2천호의 약 2.2배인 약 64만호의 아파트를 2010년경 수도권에 짓는 것이 정상적인 비례 수치가 아닐까?세종시와 혁신도시 등 지방으로는 중앙행정기관과 행정기관이 이전하고 아직 지방에는 신도시를 개발한 적이 없어 지방의 아파트 건설 재고는 큰 무리가 없어 보인다.
문제는 수도권이다. 2기 수도권 신도시 아파트 가구 수와 인천경제자유구역을 합하면 약 80만2,900호다.
2010년경 우리나라의 성장 기준에 맞는 신설 아파트의 수를 약 64만 가구로 볼 경우 수도권은 약 16만호의 아파트가 재고로 볼 수도 있다.그러나 고덕 국제화 도시와 인천 검단은 2016년부터 분양 예정이고 기타 지역도 아파트를 분양 중인 도시라서 16만호라는 숫자는 아직 없는 허수로 볼 수 있다.
이런 상황에서 미국 발 금리 인상이라는 악재가 바다를 건너온다면 우리나라의 수도권 아파트 시장은 2008년 외환위기 때처럼 다시 곡소리가 나지 않을까? 지역에 따라 다르겠지만 프리미엄이 상당하게 붙은 일부 지역의 경우 송도, 청라 등의 예에서 봤듯이 아파트의 시세는 분양가 정도로 청소될 거라고 본다.
미국 발 금리 인상이라는 악재를 피하는 방법은 없을까?프리미엄이 많이 오른 지역의 경우는 손해를 보지 않는 선에서 매도를 하고 기타 지역의 경우도 매수가 입질을 할 수 있는 금액으로 조정하는 것이 좋아 보인다.
미국 발 금리 인상이라는 악재로 우수한 지역의 아파트가 바닥을 칠 때 그 지역의 아파트를 매수하려면 총알을 비축해 두어야 하지 않을까?지금은 아파트를 매도해 다른 사람의 불행을 즐기면서 돌아올 나의 행복의 즐김을 기다릴 때다.
▶ 세종시 아파트를 사라!
이런 상황에서 2기 신도시, 인천경제자유구역, 세종시, 혁신도시 등 어떤 지역의 아파트를 사야 할까?
국책 사업 중 국내외적 환경의 변화에도 불구하고 계속 사업을 추진 할 수밖에 없는 지역은 어디일까?
인천경제자유구역 중 송도의 미래성도 우수하지만 사업의 주체가 인천시라 부동산 경기가 살아나지 않는 한 사업 추진에는 어려움이 항상 존재한다.
세종시는 중앙 공무원들의 삶이 편안할 수 있도록 기반시설, 편의시설 등을 건설할 수밖에 없는 지역이다.
여기에 2016년은 총선이 있고 2017년은 대선이 있다.정부는 정권 안정을 위해 표가 필요하고 세종시는 성장을 위해 예산과 이슈가 필요하다.
이런 상황이라면 정부는 제2경부고속도로 착공, 국회의사당 금강 변 건립, 청와대 집무실 원수산 아래 건립 등 성장 당근을 제시할 수밖에 없다.
부동산이 상승할 수밖에 없는 지역의 아파트를 사야 국내외적 환경의 변화에도 살아남을 수 있다. 강남처럼 성장할 도시가 우리나라에서 어디에 있겠는가, 세종시 아파트를 사라! < 저작권자 © 대전투데이 무단전재 및 재배포금지 > |
